永川10月20日成交11单 二手单价差4.67倍

同一天里，永川有 8 套二手房成交——最贵的一套单价 5,713.14 元/㎡，最便宜的一套 1,223.91 元/㎡，相差 4.67 倍。更极端的是时间：有一套房从挂牌到卖出用了 2,085 天，接近 5 年 8 个月；也有一套当天挂牌、当天成交。

这两个数字放在一起，就是 2026 年 10 月 20 日永川楼市最真实的样子：没有统一的方向，只有一堆互不相同的个案。如果你只记住「当天均价 3,631.06 元/㎡」这一句话，那这篇文章白读了——因为往下剔除任何一笔，这个数字的方向都会翻转。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 20 日当天录入的 11 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。11 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

一、当日总览：11 单散落在 8 个板块，集中度仅 18.2%

先把盘子摆清楚。

• 全天录入成交 11 单：二手房 8 笔、租单 3 笔，一手房与新房均为 0 笔；
• 按区域：新区 8 单、老区 3 单（8 笔售单中新区 6、老区 2）；
• 按板块共涉 8 个——人民广场片区、渝西广场片区、凤凰湖片区各 2 单，123 转盘、万达商圈、兴龙湖片区、商贸城片区、神女湖片区各 1 单；最高板块占比仅 18.2%（2/11），是本台账 81 个交易日里板块最分散的交易日之一；
• 本台账 81 个交易日中，单日板块数达到 8 个的此前只有 2 天——8 月 26 日（13 单）与 9 月 29 日（11 单），10 月 20 日是第 3 次；
• 按物业类型（售单）：洋房 3 笔、高层 3 笔、商业 1 笔、步行房 1 笔；按装修口径：简装 2、精装修 2、清水房 2、装修 2，四种口径各占 2 笔，分布完全均衡；
• 户型（售单）：三室二厅二卫 3 笔、三室二厅一卫 2 笔，另有四室二厅二卫、二室二厅一卫、商业各 1 笔；
• 8 笔售单成交面积合计 763.90㎡、成交总价合计 292.24 万，套均面积 95.49㎡、套均总价 36.53 万（全库 375 笔售单套均 96.65㎡ / 38.45 万）；
• 单价区间 1,223.91 ～ 5,713.14 元/㎡，算术均值 3,631.06 元/㎡，中位 3,122.05 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 3,825.63 元/㎡，最高与最低相差 4.67 倍；
• 11 个小区中，荣华名都、25 队车站环南路、五板桥为台账首现（此前 0 条记录），首现率 27.3%。

规模上，11 单在台账 81 个交易日中排第 4 高（仅次于 15 单、13 单、13 单）；8 笔售单在 81 个售单日中并列第 4。属于量级偏大的一天——但量级大不等于热度高，原因见后文。

二、累计口径：本月第 131—141 单，台账第 511—521 单

按台账连续计数：

• 当日为今日第 1—11 单、本月第 131—141 单。10 月 1—20 日累计 141 单，20 个交易日日均 7.05 单（10 月 1—19 日为 130 单、日均 6.84 单）；
• 按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 511—521 单，截至当日累计 521 单——其中二手房 375 单、租单 137 单、一手房 6 单、新房 3 单；
• 关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
• 另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 521 单。

三、8 笔二手房逐笔明细

按成交总价从高到低排列（单价单位：元/㎡）：

成交额集中度：单笔最高（乐信凤凰郡 68.18 万）占当日二手总额 23.33%，前两笔合计占 42.83%，前三笔合计占 61.31%。这个集中度在 10 月属于偏低水平，但依然意味着六成成交额由 3 套房子贡献——这是读任何单日均价之前必须先记住的前提。

需要单独提示：25 队车站环南路为「商业」物业类型，全库 375 笔售单中商业仅 2 笔（另一笔为 9 月 17 日万达商铺 50.40㎡ / 22.00 万 / 4,365.08 元/㎡）。商业物业与住宅的价格形成机制不同，不应与住宅单价直接比较。

四、红河枫景：2,085 天，台账里最长的一次等待

当日最值得单独拿出来说的一笔，是红河枫景（人民广场片区 · 高层 · 清水房 · 三室二厅二卫 · 139.63㎡ · 44.48 万 · 3,185.56 元/㎡ · 全款 · 2,085 天）。

• 2,085 天 = 约 5.71 年，是本台账 355 笔有周期记录的售单中最长的一笔，是全库中位（84 天）的 24.82 倍；比排名第 2 的长跑单（10 月 1 日永兆凌云阁 A 区 1,825 天）还多 14.25%；
• 挂牌日期记录为 2021 年 1 月 30 日，挂牌价 75.00 万，成交 44.48 万，让价 40.69%、绝对额 30.52 万——这是当日最大让价，在 10 月 98 笔带挂牌价的售单中排第 7；
• 户型上它是当日面积最大的售单（139.63㎡，全库售单第 24 大），但单价 3,185.56 元/㎡ 只排到全库第 244 高；
• 与 10 月 13 日同小区的 112.63㎡ 清水房、全款、36.00 万、3,196.31 元/㎡ 相比：面积 +23.97%、单价 -0.34%。两笔均为清水房、均为全款，是当日唯一一组口径高度接近的同小区对照；
• 与 10 月 8 日同小区的 113.42㎡ 精装修、按揭、49.38 万、4,353.73 元/㎡ 相比：面积 +23.11%、单价 -26.83%。但装修口径不同（精装修 vs 清水房）、付款方式不同（按揭 vs 全款），不构成同口径对比，本文不作价格判断；
• 放回板块看：人民广场片区历史 8 笔售单均价 3,325.07 元/㎡，本笔低于板块均价 4.20%。

一套清水大户型挂了近 6 年才成交、最终让价超过四成——这是个案，不是规律。它说明的是「特定房源的定价与成交节奏可能出现极端值」，不能据此推断同类房源的普遍情况。

五、万科城-城璟：同面积对照，单价 -2.70%

万科城-城璟（凤凰湖片区 · 洋房 · 精装修 · 三室二厅二卫 · 102.44㎡ · 54.00 万 · 5,271.38 元/㎡ · 按揭 · 1,102 天）是当日最干净的一组跨期对照。

• 9 月 23 日，同小区成交过一套 面积完全相同（102.44㎡）的房子：清水房、按揭、55.50 万、5,417.81 元/㎡。今日这笔为精装修、按揭，总价 54.00 万（-2.70%）、单价 5,271.38 元/㎡（-2.70%，-146.43 元/㎡）；
• 差异在于装修口径由清水房变为精装修，付款方式同为按揭。因此这两笔仍不构成严格同口径对比，「-2.70%」只能读作「同一户型、不同装修状态下两次成交的价差」，不能读作该小区的价格变化；
• 成交周期 1,102 天，在全库 355 笔有周期售单中排第 17 长，是中位（84 天）的 13.12 倍；
• 让价 6.90%（挂牌 58.00 万 → 成交 54.00 万，绝对额 4.00 万），为当日最小让价，在 10 月 98 笔带挂牌价售单中排第 77；
• 5,271.38 元/㎡ 在凤凰湖片区历史 9 笔售单中刷新板块最高单价——此前的板块最高为 10 月 18 日凤凰世纪城的 5,009.40 元/㎡，本笔高出 5.23%，比板块均价 4,185.19 元/㎡ 高 25.95%；
• 但放回洋房类目：全库 49 笔洋房均价 6,100.19 元/㎡，本笔低于洋房均值。同一笔单价，在「板块内最高」与「类目内偏低」之间切换，只是参照系不同。

六、乐信凤凰郡：小区最高单价，也是当日最高总价

乐信凤凰郡（凤凰湖片区 · 洋房 · 装修 · 四室二厅二卫 · 123.84㎡ · 68.18 万 · 5,505.49 元/㎡ · 按揭 · 657 天 · 业主独家代售）是当日总价最高的一笔，也是当日两笔独家代售之一。

• 在该小区台账 5 笔售单中，本笔面积最大、总价最高、单价也最高（此前单价前两位为 8 月 6 日 89.84㎡ 的 5,120.21 与 9 月 18 日 89.84㎡ 的 5,104.63）；
• 与 9 月 18 日同小区 89.84㎡ 精装修、全款、45.86 万、5,104.63 元/㎡ 相比：面积 +37.85%、单价 +7.85%。但装修口径不同（精装修 vs 装修）、付款方式不同（全款 vs 按揭），不作价格判断；
• 与 8 月 6 日同小区 89.84㎡ 全新装修、按揭、46.00 万、5,120.21 元/㎡ 相比：面积 +37.85%、单价 +7.52%，同样是多变量同时变化；
• 5,505.49 元/㎡ 同样刷新凤凰湖片区最高单价，比 10 月 18 日的 5,009.40 元/㎡ 高 9.90%，比板块均价 4,185.19 元/㎡ 高 31.55%；
• 成交周期 657 天，全库排第 38 长，是中位的 7.82 倍；让价 14.56%（挂牌 79.80 万 → 成交 68.18 万，绝对额 11.62 万），在 10 月 98 笔中排第 45；
• 横向排位：总价 68.18 万在全库 375 笔售单中排第 28 高，面积 123.84㎡ 排第 50 大，单价排第 56 高。

凤凰湖片区当日两笔售单双双刷新板块最高单价（5,505.49 与 5,271.38），两者相差仅 4.44%、倍差 1.0444——均为洋房、均为按揭。这是当日最集中的一组信号，但板块累计售单仅 11 笔（含今日 2 笔），仍属小样本。

七、金科集美天宸：当日最高单价，10 月内第二笔

金科集美天宸（万达商圈 · 高层 · 精装修 · 三室二厅二卫 · 99.77㎡ · 57.00 万 · 5,713.14 元/㎡ · 按揭 · 74 天）拿到当日最高单价。

• 这是该小区 10 月内的第二笔售单。10 月 18 日刚成交过一套 92.68㎡ 全新精装、按揭、58.00 万、6,258.09 元/㎡；今日这笔面积 +7.65%、总价 -1.72%、单价 -8.71%（-544.95 元/㎡）。两笔相隔仅 2 天，但装修口径由全新精装变为精装修，不构成同口径对比，不能读作两日之间的价格变化；
• 与 10 月 4 日同小区 86.89㎡ 清水房、全款、42.80 万、4,925.77 元/㎡ 相比：面积 +14.82%、单价 +15.98%，同样存在装修与付款方式差异；
• 99.77㎡ 是该小区台账 6 条记录中面积最大的一套（此前最大为 10 月 18 日的 92.68㎡）；
• 5,713.14 元/㎡ 在万达商圈 63 笔售单中高于板块均价 17.11%（板块均价 4,878.64 元/㎡），全库 375 笔售单中排第 46 高；
• 成交周期 74 天，为全库中位（84 天）的 0.88 倍，是当日第 3 快的售单；让价 13.64%（挂牌 66.00 万 → 成交 57.00 万，绝对额 9.00 万），10 月排第 48。

八、当日最低单价与最大让价：五板桥、25 队车站、荣华名都、御景国际

把四笔「下限样本」放在一起看，比单独看更有信息量。

• 五板桥（渝西广场片区 · 步行房 · 装修 · 三室二厅一卫 · 98.70㎡ · 12.08 万 · 1,223.91 元/㎡ · 全款 · 14 天 · 业主独家代售）是当日最低单价，在全库 375 笔售单中排第 361 高。但放回它自己的类目：全库 77 笔步行房均价 1,961.23 元/㎡，本笔比步行房均值低 37.59%，在步行房中由低到高排第 14；在渝西广场片区 5 笔售单中比板块均价（2,028.99 元/㎡）低 39.68%。周期仅 14 天，为全库中位的 0.17 倍，是当日最快的售单之一；让价 23.54%（挂牌 15.80 万 → 成交 12.08 万）。该小区为台账首现；
• 25 队车站环南路（渝西广场片区 · 商业 · 简装 · 34.01㎡ · 7.50 万 · 2,205.23 元/㎡ · 全款 · 周期「当日」）是全库 375 笔售单中面积最小的一笔（34.01㎡，次小为 34.17㎡）。它是全库仅有的 2 笔商业物业之一，2,205.23 元/㎡ 比渝西广场片区均价高 8.69%，但商业与住宅不可直接比价。让价 25.00%（挂牌 10.00 万 → 成交 7.50 万）。该小区为台账首现；
• 荣华名都（123 转盘 · 高层 · 简装 · 三室二厅一卫 · 93.58㎡ · 27.00 万 · 2,885.23 元/㎡ · 全款 · 198 天）让价 32.50%（挂牌 40.00 万 → 成交 27.00 万，绝对额 13.00 万），10 月排第 16。单价在 123 转盘 22 笔售单中低于板块均价 9.55%（板块均价 3,189.88 元/㎡）；但在全库 21 笔「简装」售单中，本笔比简装均价（1,894.02 元/㎡）高出 52.33%。周期 198 天，全库排第 96 长，是中位的 2.36 倍。该小区为台账首现；
• 御景国际（神女湖片区 · 洋房 · 清水房 · 二室二厅一卫 · 71.93㎡ · 22.00 万 · 3,058.53 元/㎡ · 全款 · 114 天）让价 33.33%（挂牌 33.00 万 → 成交 22.00 万，绝对额 11.00 万），10 月排第 11。与 9 月 9 日同小区 114.61㎡ 清水房全款 3,141.09 元/㎡ 相比：面积 -37.24%、单价 -2.63%（两笔均为清水房、均为全款，是口径最接近的对照）；与 9 月 23 日同小区 78.20㎡ 清水房全款 2,685.42 元/㎡ 相比：面积 -8.02%、总价 +4.76%、单价 +13.89%。放回洋房类目，本笔比洋房均价（6,100.19 元/㎡）低 49.85%。

注意一个细节：神女湖片区在剔除今日记录后，历史售单仅 1 笔（3,824.63 元/㎡）。御景国际的 3,058.53 元/㎡ 比它低 20.03%，但板块累计仅 2 笔，这个差值没有任何统计意义。

九、让价与周期：均值 23.77%，长跑与速签各占三成

• 让价：8 笔售单全部带挂牌价，让价区间 6.90% ～ 40.69%，算术均值 23.77%、中位 24.27%。对照全库 98 笔带挂牌价售单（均值 17.36%、中位 13.20%），当日均值是全库的 1.37 倍、中位是全库的 1.84 倍；绝对额合计约 85.36 万（30.52 + 13.00 + 11.62 + 11.00 + 9.00 + 4.00 + 3.72 + 2.50）；
• 需要说明的是，样本仅 8 笔，且其中 3 笔让价超过 32%，这个差异只能描述为当日现象，不能推断为议价空间的趋势性变化；
• 周期：按字段计为 0（当日）/ 14 / 74 / 114 / 198 / 657 / 1,102 / 2,085 天，中位 156 天，是全库中位（84 天）的 1.86 倍，算术均值 530.5 天；
• 结构极端分化：3 笔（37.5%）周期 ≥365 天，而全库这一比例仅 16.6%；同时 3 笔（37.5%）在 90 天内成交，全库为 52.1%。「极慢」与「极快」在同一天各占三成——这是当日最真实的结构特征；
• 独家率：2/8 = 25.0%，明显低于 10 月 1—19 日 104 笔售单的 57.7%，也低于全库 375 笔的 37.9%；在 10 月 20 个交易日中并列第 4 低；
• 按揭率：3/8 = 37.5%，低于 10 月 1—19 日的 48.1% 与全库的 43.5%。需说明：付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

十、租单 3 笔：同样 1,200 元/月，单价差 1.71 倍

• 文海国际天街（兴龙湖片区 · 高层 · 装修 · 一室一厅一卫 · 54.55㎡）1,200 元/月 = 22.00 元/㎡·月，在全库 137 笔租单中排第 30 高；与 8 月 19 日同小区 80㎡ 的 18.75 元/㎡·月 相比高 17.33%（面积 -31.81%，小户型单价天然更高）；
• 豪禧银山源（商贸城片区 · 公寓 · 装修 · 一室一厅一卫 · 38.79㎡）800 元/月 = 20.62 元/㎡·月，全库排第 33 高。该户型此前成交过两次：8 月 24 日 18.05、9 月 4 日 15.47 元/㎡·月，本笔为该户型 3 次成交中最高，较 8 月高 14.24%、较 9 月高 33.29%；放回公寓类目（10 笔，中位 21.42 元/㎡·月），本笔略低 3.73%；
• 巨宇江南（人民广场片区 · 高层 · 装修 · 二室二厅一卫 · 93㎡）1,200 元/月 = 12.90 元/㎡·月，全库排第 101 高，比全库租单中位（15.93 元/㎡·月）低 19.02%；与 9 月 21 日同小区 80㎡ 的 13.75 元/㎡·月 相比低 6.18%；
• 当日最值得记住的一组对照：文海国际天街与巨宇江南月租金完全相同（均为 1,200 元），但单价一个是 22.00、一个是 12.90 元/㎡·月，相差 1.71 倍——差别全部来自面积（54.55㎡ vs 93㎡）。看租金不能只看月租数字。
• 当日租单占比 27.3%（3/11），3 笔租单单价中位 20.62 元/㎡·月，高于全库中位 15.93。

租单单价对户型、面积、楼栋与家具配置的敏感度远高于售单，单笔租金不能代表永川整体租金水平。

十一、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 -6.46%，不等于房价下行。当日 8 笔算术均价 3,631.06 元/㎡，比 10 月 1—19 日的 104 笔（3,881.83 元/㎡）低 6.46%，加权口径（3,825.63 vs 3,930.96）低 2.68%。但逐级剔除后：剔除最低 1 笔（五板桥 1,223.91）→ 7 笔 3,974.94，反高出 2.40%；剔除最高 1 笔（金科集美天宸 5,713.14）→ 7 笔 3,333.62，低 14.12%；剔除最低 2 笔 → 6 笔 4,269.89，高 10.00%。同一个交易日的均价方向，被单笔样本完全翻转。这样的数字不具备趋势解读价值。

陷阱二：板块均价在单日尺度上基本没有统计意义。当日 8 个板块中，5 个板块当日只有 1 笔。它们的历史样本量差异极大：万达商圈 63 笔、123 转盘 22 笔、兴龙湖片区 16 笔、凤凰湖片区 9 笔、人民广场片区 8 笔、渝西广场片区 5 笔、商贸城片区 5 笔、神女湖片区 1 笔。样本量为 1 时的「板块当日均价」只是一个个例，不能与板块历史均值做差后解读；神女湖片区累计仅 2 笔，任何板块层面的判断都言之过早。

陷阱三：口径不同，价格不可相减。当日的 8 笔售单分属洋房、高层、步行房、商业四种物业类型，以及清水房、简装、装修、精装修四种装修口径。全库分层均价显示：洋房 6,100.19（49 笔）> 高层 4,173.56（230 笔）> 商业 3,285.15（2 笔）> 步行房 1,961.23（77 笔）；装修口径上全新精装 5,508.72（22 笔）> 精装修 4,293.37（116 笔）> 清水房 3,963.61（95 笔）> 装修 3,363.09（97 笔）> 简装 1,894.02（21 笔）。高层与洋房之间近 2,000 元/㎡ 的差距，主要由物业类型解释，不是「涨跌」。本文所有跨期比较均已标注口径差异，未做同口径假设的地方一律不作价格判断。

十二、数据口径与合规声明

1. 数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 20 日录入的真实成交记录，共 11 条（二手房 8 条、租单 3 条），无抽样、无估算；
2. 台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 20 日累计 521 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
3. 单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；
4. 单日样本仅 11 条，分散于 8 个板块、其中 5 个板块各 1 笔，且含 1 笔商业物业，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
5. 不同装修口径与不同物业类型之间的单价不可直接相减；
6. 待核实项：① 荣华名都、红河枫景、乐信凤凰郡 3 笔的挂牌日期与成交周期字段均相差 4 天（呈系统性偏差），金科集美天宸、御景国际相差 2 天；② 万科城-城璟挂牌日期 2023 年 9 月 12 日距成交 1,134 天，与周期字段 1,102 天相差 32 天；③ 25 队车站环南路挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 20 日。以上均原样保留，未做修改，提请数据维护方复核；
7. 本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。